Yeni Türk Borçlar kanununa göre kira hükümleri

Evsahibi ve kiracı ilişkileri yeni Türk Borç kanununa göre yeniden düzenlendi.TBMM daha önceden kabul edilen kanun 01.07.2012 Tarihinde Türk ticaret kanunu ile birlikte yürürlüğe girdi.


Kira sözleşme süresi,kira artışı ,depozito ve özel hükümler yeniden düzenlendi.İşte kanunun ayrıntıları 

KİRA SÖZLEŞMELERİNİN SÜRESİ

 

(Yeni) Türk Borçlar Kanunu ile getirilen önemli bir değişiklik, kira sözleşmelerinin süresi ile ilgilidir. Mevcut uygulamadan farklı olarak (Yeni) Türk Borçlar Kanunu’nun 300/1 maddesi ile kira sözleşmeleri belirli veya belirsiz süreli olmak üzere 2 tipe ayrılmıştır. Bu belirlenim açık bir şekilde yapılabilecektir. Ancak kanun koyucu bu hususta kesin bir belirleme ölçütü de getirilmiştir. 300 maddenin 2 fıkrası ile kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmeleri, belirli süreli sayılmış bunun dışındaki tüm diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış kabul edilmiştir.

 

Kira sözleşmelerinin bu şekilde ayrıma tabi tutulmasının önemi, kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin uygulanmasında ortaya çıkmaktadır. Nitekim, kanun koyucu açık veya örtülü bir şekilde sürenin belirli olması halinde sözleşmenin herhangi bir ihtara hacet kalmaksızın kendiliğinden sona ereceği hüküm altına alınmıştır. Bunun yanında konut ve çatılı iş yeri kiralarında sona erme sebeplerinden olan bildirim ile ilgili hususlar da bu ayrımın önemi ortaya çıkmaktadır.

 

KİRA ARTIŞLARI, DEPOZİTO

 

            (Yeni) Türk Borçlar Kanunu ile artık yıllık kira artış oranlarının belirlenmesi, tarafların serbest iradelerine göre belirlenemeyecektir. (Yeni) Türk Borçlar Kanunu 344 maddesi hükmü gereği kira artış oranı, bir önceki enflasyon (ÜFE) endeksini geçemeyecektir. Bu durum Türk lirası ödemenin kararlaştırıldığı sözleşmelerde geçerli kabul edilmiştir. 344 maddenin 4 fıkrasında kira bedelinin dövizle ödenmesinin kararlaştırıldığı sözleşmelerde 5 yıldan önce kira artışı yapılamayacağı hüküm altına alınmıştır.

 

(Yeni) Türk Borçlar Kanunu’nun getirdiği bir diğer önemli değişiklik ise güvence bedelleri ile ilgilidir. Öyle ki 342 maddenin 1 fıkrası hükmü gereği kira sözleşmeleri ile belirlenecek depozito bedeli 3 aylık kira bedelini aşamayacaktır. Maddenin devamında güvence olarak verilen meblağın kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere kiracıya ait vadeli hesaba yatırılması hüküm altına alınmıştır. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

 

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

 

(Yeni) Türk Borçlar Kanunu’nun 346. Maddesi ile kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği ve özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersiz olacağı hüküm altına alınmıştır.

 

KİRALANAN İLE İLGİLİ ORTAYA ÇIKAN MASRAFLAR

(Yeni) Türk Borçlar Kanunu 302. Maddesi ile kiraya verilen menkul veya gayrimenkul ile ilgili ortaya çıkabilecekzorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler aksi kararlaştırılmamışsa kiraya verene ait olacaktır. Bu doğrultuda kira sözleşmelerinde belirleme bulunmaması halinde zorunlu deprem sigortası, emlak, çöp vb. her türlü vergi ve masrafların kiraya veren tarafından yerine getirilmesi gerekmektedir. Aksi halde kiracının bu yükümlülüklerin yerine getirilmemesi sebebiyle yaşayacağı sıkıntılardan kiraya veren sorumlu olacaktır.

 

Yine uygulamada ihtilaflara sebep olan kiraya verenin kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan kullanım ile ilgili yan giderlere kendisinin katlanacağını 303. Madde ile hüküm altına almıştır. Kanun koyucu yan giderlerle ilgili herhangi bir seçimlik hak öngörmemiştir. Bu sebeple sözleşmede bu tip giderlerin kiracıya ait olacağının kararlaştırılmış olması halinde dahi geçerliliği olmayacaktır. Buna göre, çatı onarımı ve dış cephe boyası gibi giderler ev sahibi tarafından karşılanacak.

 

Diğer önemli bir yenilik ise kiralanan yer ile ilgili ortaya çıkan ayıpların giderilmesi hususunda getirilmiştir. (Yeni) Türk Borçlar Kanunu 304-308 Maddeleri arasında getirilen düzenlemeye göre kiracı kiralanan yerle ilgili ayıbın uygun bir sürede giderilmesini kiraya verenden isteyebilecek ve bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya verenin alacağından karşılamak üzere kendisi yaptırabilecektir. Bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilecek veya menkul kiralarında kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilecektir. Yine kiralanan da ortaya çıkabilecek ayıp öngörülen kullanıma elverişliliği ortadan kaldıracak boyutta olursa ve verilen sürede ayıbın kiraya veren tarafından giderilmemesi halinde kiracı sözleşmeyi haklı olarak feshedebilecektir. Önemli bir yenilik ise 307. Madde’de getirilmiştir. Buna göre kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilecektir. Ayıbın kiracı tarafından kusur meydana gelmesi halinde kiraya veren bu ayıpların bedelini ödemekle sorumlu olmayacaktır.

 (Yeni) Türk Borçlar Kanunu ile kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlü kılınmıştır. Yani kullanım ile ilgili aidatlardan kiracı sorumlu tutulmuştur. Devamla kiracı, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça kira bedelini ve gerekiyorsa ısıtma, aydınlatma ve su gibi yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödeyecektir. Kanun koyucu konut ve çatılı iş yerlerinde, sadece kira bedelini değil, elektrik ve su gibi yan giderleri de ödemeyen kiracılara karşı, temerrüt sebebiyle tahliye davası açabilecekler.

 

KİRACININ ÖZENLE KULLANMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ

Kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra kiralanan yer herhangi bir nedenle el değiştirmesi artık yeni malik için tahliye sebebi sayılamayacaktır. Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olacaktır.

 

(Yeni) Türk Borçlar Kanunu 316. Maddesi ile kiracıya, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı gösterme yükümlülüğü getirilmiştir. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya verene, en  az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtara rağmen yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde ise sözleşmeyi haklı olarak feshetme hakkı tanınmıştır. Gayrimenkul kiraları dışındaki kiralamalarda ise kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilecektir. Ancak kiracının davranışları, komşular tarafından çekilmez hale gelirse ev sahibi yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilecek. Bu doğrultuda uyarıya rağmen yüksek sesle müzik dinleyen, sürekli gürültü yapan, komşuları rahatsız edecek şekilde balkonda mangal yapan kiracının sözleşmesi kiraya veren tarafından haklı olarak feshedilebilecektir.

 

Son olarak (Yeni) Türk Borçlar Kanunu 355. Madde düzenlemesi ile gereksinim ileri sürülerek boşaltılan konut ve iş yerlerinin, 3 yıl süreyle eski kiracıdan başkasına kiralanamayacağına ilişkin mevcut düzenleme, yasada da korunmakla birlikte bu yasağa aykırı hareket eden kiraya verenler söz konusu yasağa aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına, son kira yılında ödemiş olduğu bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.

kaynak  http://www.ekonometri.com.tr